estimation immobiliere

L'estimation...

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Vous devez realiser une estimation immobiliere pour votre bien immobilier ?

Vous êtes un particulier, et vous voulez estimer un bien immobilier à vendre ou à acheter voici nos conseils cles pour l'estimation d'un bien immobilier.


Comment estimer un bien immobilier

Comment realiser une estimation immobiliere (c'est à dire apprecier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable). C'est une etape indispensable pour tout ceux qui s'aventurent dans la vente leur biens sans passer par une agence immobiliere. Le prix des bien immobilier gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des etats. Le contraste est saisissant : d'un côte, un risque majeur pour les economies d'une sous estimation, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des prix. Le phenomene est encore amplifie par la multitude des formes d'analyse.


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Les principales methodes d'estimation d'un bien immobilier

Quelques methodes d'estimations de la valeur d'un bien immobilier ?

Une estimation immobiliere peut se faire suivant trois grandes approches :

  • La comparaison des prix pratiques sur le marche pour des biens semblables.
  • Le calcul du coût de remplacement deprecie du bien. Cette approche convient en particulier aux bâtiments à usage unique ou hors-marche (ecoles, mairie, atelier…).
  • L'actualisation des gains futurs generables avec le bien.

La tâche etant particulierement difficile, elle est generalement confiee à un specialiste (expert immobilier) qui va prendre en compte certaines donnees et utiliser quatre grandes methodes qui sont des applications des trois approches precedentes.


Les aspects physiques d'une estimation immobiliere.

Ces aspects touchent pour l'essentiel à la nature du bâtiment et de son environnement immediat :

  • La destination actuelle (le potentielle)
  • Les dimensions du terrain, (surface habitable du bien immobilier, surface corrigee, etc.)
  • La qualite architecturale, qualite des materiaux, la beaute etc,
  • Le niveau de confort interne, existence de nuisances externes…,
  • L'etat d'entretien
  • Emplacement et le voisinage de la maison ou de l'appartement.

Les aspects economiques d'une estimation d'un bien immobilier :

  • La conjoncture economique generale
  • La conjoncture specifique à l'immobilier : surplus ou penurie du type de bien immobilier analyse (penurie de propositions de locations d'appartements ou de maisons), perspectives d'avenir du marche immobilier, etc.
  • La conjoncture locale, " le marcher immobilier parisien fasse au marcher immobilier de la province " etc.

Les aspects juridiques d'une estimation immobiliere:

  • Le coefficient d'occupation des sols (appele COS) qui determine le nombre maximal de m² constructibles.
  • Les limitations accordees au droit d'aliener (droit de preemption urbain, des fermiers et des SAFER).
  • Le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc.),

Les quatre grandes methodes d'estimation immobiliere

Dans la pratique, les experts immobiliers utilisent parallelement plusieurs methodes afin d'en recouper les resultats. Il faut toute fois savoir que, comme il n'existe pas de prix de marche incontestable, il n'existe pas non plus d'estimation incontestable. Dans le cas d'une estimation avant " vente à la barre " ou par saisie immobiliere devant le tribunal de grande instance, l'expert immobilier etablit une valeur à la casse generalement egale à 75 % de la valeur de marche.


Les estimations immobilieres par indexation

Une estimation immobiliere par indexation peut être pratiquee quand, dans un passe relativement proche, une estimation a ete etablie de maniere suffisamment credible par une vente, une autre estimation, une decision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur est alors indexee en fonction de l'evolution des prix des biens immobiliers semblables.


Les estimations immobilieres par comparaison

Ce type d'estimation immobiliere consiste à comparer un bien immobilier avec d'autres biens immobilier de même type ayant fait l'objet de transactions recentes, d'estimations, de decisions de justice ou encore de decisions de l'administration fiscale. Par analogie on en deduit la " valeur de marche ".


Les estimations immobilieres par estimation du coût de remplacement deprecie

Cette methode d'estimation immobiliere consiste à estimer le coût de remplacement du bien immobilier et à appliquer au resultat un coefficient de vetuste. A ceci, on ajoute la valeur du terrain considere comme vacant et suivant son usage optimal. Le resultat de cette methode est d'autant plus precis que le bien immobilier est recent. Pour obtenir une veritable valeur de marche suivant cette methode, il faut tenir compte de toutes les desuetudes et en particulier les desuetudes economiques.


Les estimations immobilieres par actualisation des revenus

Ce type d'estimation immobiliere consiste, à partir d'un revenu generalement connu avec precision, à remonter vers le capital. Le revenu depend plus souvent des circonstances et des reglements que de la valeur du bien immobilier. En outre, le " taux d'actualisation " ne pouvant s'apprecier que par comparaison, cette methode se rapproche dans une certaine mesure d'une methode d'estimations immobilieres par comparaison.


 
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